Un inmueble puede tener sólo un propietario, dos o varios, sin limitación alguna. Cuando el mismo inmueble cuenta con varios propietarios, todos deben estar de acuerdo con la destinación del mismo; es decir, si se mantendrá ocupado, desocupado, si se venderá, cuál es el precio de venta, cómo se dividirán los gastos de mantenimiento, etc.
Cuando el inmueble cuenta con dos o más propietarios, se forma el llamado “comunidad de propietarios”, diferente del conocido condominio idílico (en edificios).
La comunidad de propietarios puede ser formada por la adquisición conjunta del inmueble o, en otras circunstancias, como en la distribución de la herencia, o en la adjudicación de parte del inmueble por parte de un acreedor.
Una vez formado el complejo de propietarios, debe haber armonía en la administración del inmueble; aunque, en la realidad, esto no siempre se produce.
Cuando se produce un desacuerdo entre los propietarios, en cuanto a la administración del inmueble, esta debe ser resuelta, pues en caso contrario, el condominio corre riesgos.
Si no se resuelve la contienda entre propietarios, para deshacer el condominio, es necesario dividir la propiedad en partes equivalentes. No obstante, en caso de que exista un inmueble, se trata de un bien indivisible.
¿Cómo se hace una extinción de condominio?
Para extinguir el condominio de propietarios, es necesario transformar el inmueble en algo divisible, específicamente, en dinero.
La transformación de la propiedad en dinero se da a través de una acción judicial llamada “Extinción de Condominio”, técnicamente conocida como “Venta Judicial de la Cosa Común Indivisible”.
Cualquiera de los inquilinos puede proponer la acción de Extinción de Condominio, si es que cuenta, al menos, con una pequeña participación en la propiedad. Basta con que esté insatisfecho con la administración del inmueble, y que no desee permanecer en la comunidad de propietarios.
Una vez propuesta la demanda, el juez mandará citar a los demás propietarios, y buscará un acuerdo, para que la propiedad (o la parte del copropietario insatisfecho) se adjudique a uno de los inquilinos, mediante el pago del valor deseado por el copropietario que propuso la acción.
Si no hay acuerdo en cuanto a la adjudicación del inmueble a uno de los inquilinos, el juez determinará la valoración del inmueble, y, después, se dará preferencia, en la venta, a cualquier copropietario, en condiciones iguales a la propuesta por extraño.
También deberá dar preferencia, entre los inquilinos, a aquel que haya realizado mejoras de mayor valor y, sucesivamente, al propietario que cuenta con la mayor parte (si no hay mejoras).
Acto continuo, el juez llevará el inmueble a subasta, en la que la propiedad puede ser rematada por los terceros interesados, en el precio que puede llegar solo a la mitad del valor de la evaluación realizada en el proceso.
El precio recibido con la venta judicial, en la subasta, será dividido entre los inquilinos, en partes proporcionales al porcentaje que cuentan del inmueble y, así, el condominio de propietarios estará extinto.
Se denota, por lo tanto, no ser ventajosa la continuidad de la acción de extinción de condominio, ya que todos los propietarios se arriesgan a perder el equivalente a la mitad del valor de la propiedad, en caso de que la misma sea subastada.
Y, además de esta pérdida, tendrán que pagar las costas procesales, evaluación judicial y los honorarios de los abogados.
Por lo tanto, es aconsejable, siempre, que los propietarios busquen solución amistosa en la administración de los inmuebles que tengan en comunidad de propietarios, evitando mayores pérdidas.
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